JOURNAL L'OBITER
Le métier de notaire : quelques éléments démystifiés
Par Thomas Bergeron
Le métier de notaire peut souvent être considéré comme un domaine de pratique relativement spécialisé et méconnu. En vérité, comme l’a souligné Me Jean-François Piché de LRV Notaires, cette profession n’est pas envisagée par la plupart des étudiants en droit lorsqu’ils entreprennent leurs études à l’université. Ils connaissaient peu, voire pas du tout, cette profession. C’est pour cette raison que le journal L’Obiter, grâce à l’aide de Me Piché, présentera dans ce texte une évaluation du notariat. Différents sujets, tels que la copropriété et les projets entrepreneuriaux immobiliers, seront abordés, tout comme certains des aspects particuliers du domaine, soit le compte en fidéicommis ainsi que l'acte authentique. Puis, finalement, quelques conseils de Me Piché seront donnés pour les personnes intéressées à devenir notaire.
Est-ce que la perception généralement négative que l'on peut entendre au sujet des copropriétés est fondée, ou est-ce qu’au contraire, elles comportent des avantages importants?
La copropriété est un droit assez récent au Québec, qui a fait son apparition en 1977. La difficulté majeure avec ce type de droit réside dans sa complexité, tel qu’on peut le voir lorsque des montants additionnels qui n’avaient pas été prévus sont nécessaires. Un bel exemple au niveau de la complexité de la copropriété est une représentation directe avec les notaires. En effet, les professionnels qui pratiqueront dans ce domaine en sont des spécialistes et s'y consacrent presque exclusivement. Au contraire, les notaires inexpérimentés dans la rédaction de conventions de copropriété ne seront pas confrontés à effectuer cette tâche dans leur quotidien professionnel.
Est-ce que les copropriétés présentent certains avantages qui peuvent être particulièrement intéressants dans le monde entrepreneurial et immobilier?
Selon Me Piché, en ce moment, c’est souvent le cas et la raison que des copropriétés sont faites soit à des fins entrepreneuriales. En effet, c'est un avantage économique, puisque le partage des frais est possible comme lors de la création d’un chemin entre les différents copropriétaires. Il n’est pas rare d’avoir des maisons en rangée qui sont souvent assujetties à des copropriétés. La simplification que la Loi 16 apporte pourrait donc être bénéfique pour ce droit, la rendant plus claire et facile d'utilisation. Cependant, un petit désavantage est qu'un copropriétaire pourrait être amené à payer pour un stationnement même s’il ne l'utilise pas, par exemple.
Lorsqu’un entrepreneur s’adresse à vous avec un projet immobilier, quelle est la première étape cruciale pour prévenir les mauvaises surprises de dernière minute et pour quelle raison ?
Plusieurs étapes sont très importantes dans un projet immobilier, mais il est possible de les regrouper en une seule thématique, soit la progression séquentielle. Pour commencer, le notaire doit vérifier l’expérience du contracteur dans le milieu. Par la suite, il doit notamment analyser les règlements municipaux afin de savoir ce qui est permis ou interdit, valider l’existence de restrictions, s’informer des projets de la ville et examiner les protocoles d’entente et autres. Ensuite, les états financiers sont importants afin de déterminer si le projet est financièrement réalisable. Également au niveau financier, les hypothèques légales sont un élément important à considérer, en raison des obligations supplémentaires qu'elles ont le potentiel d'engendrer.
D’autres étapes doivent également être respectées, mais le principe demeure le même : il est essentiel de suivre les démarches dans le bon ordre. L’une des erreurs les plus importantes qu’un entrepreneur puisse commettre consiste à omettre certaines étapes, notamment la vérification des règlements de la ville, qui varient d’un endroit à l’autre, ainsi que des coûts qui y sont associés. Certaines sommes, comme des cautions, peuvent également être exigées par la ville pour permettre la réalisation de construction de rues et de développement résidentiel.
De plus, parfois, des entrepreneurs signent différents protocoles et ententes avec la ville, puis vont voir le notaire, mais il est trop tard pour les modifier, parce qu’ils se sont déjà étendus. Une autre erreur est d'aller « trop vite et trop gros », comme Me Piché l’a dit. D’autres fautes sont possibles, mais, pour les minimiser, aller voir un notaire dès le début constitue une solution très avantageuse.
À quoi sert concrètement votre compte en fidéicommis et comment encadre-t-il vos échanges entre vos clients en immobilier, les institutions financières et les autres parties à la transaction?
L’objectif du notaire est de s’assurer que tout le monde soit respecté et satisfait, ce dont il s’assurera en agissant de façon impartiale. Le compte en fidéicommis est donc une représentation de ce que le notaire fait. Le compte en fidéicommis sert à s’assurer que toutes les parties, comme l’acheteur, les créanciers et le vendeur, sont respectées avant de distribuer les sommes d’argent qui sont retenues par le notaire. Cependant, le notaire devra être autorisé à le faire, puisque ce n’est pas son argent. En résumé, le compte sert à garantir que le « vendeur sera payé, que, pour le créancier hypothécaire, son hypothèque sera remboursée, que le courtier immobilier sera payé aussi, et […] que les taxes seront à jour ».
Une situation particulièrement problématique qui pourrait survenir serait une situation où un vendeur et un acheteur passent sous un seing privé, mais que l’acheteur n’a pas vraiment les fonds pour l’achat, par exemple. Cela pourrait arriver parce qu’il n'a pas de vérifications. Cependant, en passant par un notaire, les fonds sont garantis dans le compte en fidéicommis confirmant ainsi l'existence de ceux-ci. Bref, le notaire utilise le compte en fidéicommis comme un outil permettant aux parties contractantes de demeurer en contrôle de la transaction et d’être respectées à travers le processus, tout en leur offrant une plus grande tranquillité d'esprit.
Comme notaire, l’un de vos atouts et de vos responsabilités est l’acte authentique. Pourriez-vous m’expliquer en détail ce que cela implique pour vous et vos clients?
Dans l’acte authentique, il y a trois parties importantes à comprendre afin de saisir ses subtilités. Premièrement, le notaire confirmera l'identité des signataires. Deuxièmement, il va vérifier la capacité des personnes de compléter un contrat. Donc, le notaire doit vérifier qu’elle n’est pas atteinte d’une maladie dégénérative, comme la maladie d’Alzheimer, ou d’une autre maladie qui pourrait la rendre inapte à signer. Finalement, le notaire insistera sur la compréhension totale du contrat par les parties. Par exemple, dans une vente, le notaire joue le rôle d’intermédiaire. Il va s’asseoir avec le vendeur et l’acheteur et s’assurer que les deux personnes ont bien compris le contrat. Il doit expliquer ce que la signature implique, et ce que cela signifie si on ajoute ou retire un élément du contrat, par exemple. Le notaire a donc pris le temps de tout expliquer de long en large.
Comparativement, un avocat pourrait seulement envoyer le contrat et attendre que la personne le lise et le signe. Cependant, pour un notaire, il est obligé de le lire aux parties. C’est pour cette raison que tout cela a un impact juridique considérable et qu’il est difficile de contester un acte authentique. Par exemple, pour un testament sous acte authentique, il serait difficile de le renverser. En effet, il faudrait démontrer que le notaire a négligé plusieurs étapes tout en fournissant une quantité importante de preuves. Si cela avait été fait par un avocat, il faudrait alors vérifier si c’est la bonne personne qui a signé, s’il y a des témoins, s’il a bien compris, s’il était apte à comprendre, etc. Au surplus, un acte authentique présente un aspect de durabilité : lorsqu'un notaire prend sa retraite, tous ces actes devront être transférés à la Cour supérieure ou à un autre notaire, évitant ainsi leur perte.
Si vous aviez l’occasion de donner trois conseils à la personne que vous étiez lorsque vous avez commencé à vous intéresser au métier de notaire, quels seraient-ils?
(1) Premièrement, les notaires ne sont pas des loups solitaires qui ne font que lire des documents. Ils ont un contact important avec le public, les relations interpersonnelles jouant ainsi un rôle de taille dans le métier. Ils se doivent donc d’être à l’aise de communiquer, simplifier et expliquer.
(2) Deuxièmement, la profession notariale offre plusieurs champs de pratique, et certains cabinets se spécialisent dans quelques-uns d’entre eux seulement. Il est donc important de se renseigner sur les différentes possibilités offertes afin de choisir un domaine de pratique et un cabinet qui correspondent à ses intérêts personnels. Les étudiants ont souvent l’intention de devenir avocats, mais plusieurs travaillent juridique que font les avocats peuvent aussi être faits par des notaires, sauf si c’est des poursuites, par exemple. Il faut donc comprendre la raison de notre cheminement. À titre d’illustration, une personne qui veut faire du droit des affaires gagnerait à devenir notaire, car elle pourrait ainsi signer des garanties hypothécaires, notamment.
(3) Troisièmement, il est important de savoir comment aider les gens en restant impartial, en expliquant, en protégeant et en s’assurant que tout le monde repart satisfait d’une situation. La médiation constitue également une tâche importante du notaire. Par exemple, même si quelqu’un vous sélectionne et que, finalement, votre paiement provient de lui, il faut que l’offre d’achat respecte les intérêts et les attentes de toutes les parties. Donc, il ne prendra pas en considération une seule personne. Comparativement à l’avocat qui va « essayer de tirer un peu sur la corde le plus possible pour son client, » comme Me Piché l'a expliqué.
En conclusion, ce texte avait pour objectif d'aborder divers sujets concernant le notariat afin de démystifier cette profession. Le journal tient à remercier chaleureusement LRV Notaire, ainsi que Me Jean-François Piché, pour leur appui et le temps qu’ils ont consacré à nous accorder une entrevue fort enrichissante. Il fut possible d'en apprendre davantage sur la copropriété, sur la connexion entre les notaires et les entrepreneurs, ainsi que sur certains éléments plus précis relativement aux projets immobiliers. Il fut aussi possible d’approfondir sur les sujets du compte en fidéicommis et de l’acte authentique. Finalement, quelques conseils de Me Piché furent donnés afin de bien guider les futurs notaires.