JOURNAL L'OBITER
Dans les coulisses du notariat immobilier avec Me Audrey-Ann Lapierre, notaire associée chez LRV Notaires
Par Sarah Nguyen
Selon Me Audrey-Ann Lapierre, notaire associée chez LRV Notaires, la plupart des gens pensent que le cœur de la profession notariale se résume à faire signer dans son bureau des documents déjà prêts. Or, il ne s’agit en réalité que d’un aperçu de l’étendue de son travail. Ce malentendu est d’autant plus étonnant que le droit québécois impose le recours au notaire pour certains des actes les plus déterminants de la vie, notamment l’achat ou la vente d’une maison. Ce malentendu touche également les étudiants en droit qui côtoient rarement des notaires au cours de leur parcours académique.
Le journal étudiant L’Obiter a eu le privilège de rencontrer Me Lapierre, notaire spécialisée en droit immobilier. Diplômée de l’Université de Sherbrooke avec un baccalauréat en droit, une maîtrise en sciences de la vie et une maîtrise en droit notarial, elle a rejoint le cabinet LRV Notaires à titre de stagiaire et y est aujourd’hui associée. Sa pratique quotidienne se concentre sur les transactions immobilières. Selon elle, LRV Notaires est l’un des plus importants regroupements de notaires au Québec. Le cabinet, qui célèbre ses 40 ans cette année, couvre en grande partie la Couronne-Nord de Montréal avec ses deux bureaux principaux, à Terrebonne et à Saint-Jérôme. Le présent article souhaite démystifier la profession notariale, particulièrement en droit immobilier, en laissant entrevoir les coulisses d’une transaction et du travail de ce cabinet.
Ce que fait vraiment le notaire
Il convient tout d’abord de définir le rôle du notaire en droit immobilier. Celui-ci veille à la transaction entre l’acheteur et le vendeur à titre de conseiller impartial représentant toutes les parties, y compris la banque. Me Lapierre a ainsi trois clients par transaction, soit l’acheteur, le vendeur et l’institution financière. Bien que ceci puisse surprendre plus d’un, rares sont les acheteurs d’une première propriété qui n’ont pas recours à un prêt hypothécaire, lequel nécessite la protection des intérêts de l’institution financière.
Lorsque l’achat est financé par un prêt hypothécaire, le processus se déroule en deux rendez-vous : la signature de l’acte d’hypothèque et la signature de l’acte de vente après confirmation de la publication de l’hypothèque. Les clients et étudiants en droit pourraient s’interroger quant à ce délai. Pourquoi les documents ne sont-ils pas tous signés en même temps? La réponse tient à l’ordre des étapes. En effet, non publiée au registre foncier, l’hypothèque n’est pas opposable aux tiers et la banque ne peut saisir la maison avec certitude. Le notaire ne peut donc pas laisser l’argent partir tant que l’hypothèque n’est pas publiée.
Me Lapierre relève une autre idée mécomprise: le vendeur ne reçoit pas ses fonds le jour de la signature. Le notaire doit d’abord effectuer ses vérifications. Cela dit, cet argent demeure protégé par le cabinet, lequel ne tire aucun profit de ces fonds.
Une transaction immobilière, telle que résumée par Me Lapierre, contient :
(1) Premier rendez-vous. L’acheteur signe l’acte d’hypothèque.
(2) Entre les deux rendez-vous. Le notaire publie l’hypothèque au registre foncier pour la rendre opposable aux tiers et s’assure d’avoir reçu les fonds de la banque ainsi que la mise de fonds de l’acheteur.
(3) Second rendez-vous. Les parties signent l’acte de vente. Le notaire procède ensuite à la publication de cet acte au registre foncier et vérifie qu’aucune nouvelle inscription (p. ex. une hypothèque légale) n’y est apparue entre-temps. Cette vérification est essentielle puisque le rang des droits s’établit selon l’ordre de leur publication.
(4) Quelques jours plus tard. Les vérifications terminées, le vendeur reçoit ses fonds et le notaire paie le solde de l’ancienne hypothèque, les taxes en arrérages, le courtier immobilier et les autres intervenants.
(5) Dans les mois suivants. Le notaire obtient de la banque du vendeur une quittance qui confirme officiellement que l’hypothèque n’a plus de valeur. Entre-temps, le cabinet assure des suivis réguliers.
(6) À la clôture du dossier. Le client reçoit une copie conforme des actes, portant le sceau du notaire qui conserve l’original dans sa voûte.
Le notaire : le professionnalisme et l’humanisme
De ce fait, le notaire effectue un travail considérable en amont et en aval. Me Lapierre précise que la rencontre avec le client est la partie la plus connue de son travail, mais que ses adjointes travaillent aussi avant et après celle-ci. En amont, on procède notamment à la recherche de titres qui vérifie l’intégralité de l’historique juridique de la propriété.
Bien que la rigueur soit de mise, une approche humaine axée sur le conseil et la collaboration est tout autant essentielle. Une rencontre entre le professionnel et le client est, en soi, un moment de conseil juridique où le notaire se doit d’expliquer les étapes entreprises et futures. Le tout est fait en adaptant son approche et son langage au niveau de connaissance du client afin qu’il comprenne la nature de ce qu’il signe et consente ainsi de façon éclairée.
Lire intégralement une hypothèque endormirait le client, fait remarquer Me Lapierre. Elle souligne plutôt le besoin d’être à l’écoute des signes verbaux et non verbaux d’incompréhension et de reformuler au besoin, en se concentrant sur les obligations du client et les conséquences de leur non-respect. Le rythme s’adapte aussi à l’expérience du client. Avec un premier acheteur nerveux, il est essentiel de prendre le temps et le soin d’expliquer les implications concrètes suivant le processus et de bien encadrer le client. À l’inverse, la conversation pourrait être plus rapide avec quelqu’un qui a déjà fait plusieurs acquisitions immobilières. Là s’illustre une autre facette du droit notarial : la relation de confiance entre le professionnel et le client est essentielle au sein de la profession. C’est pourquoi LRV Notaires privilégie les rencontres en présentiel et garde celles à distances rares.
LRV Notaires, innovateur et spécialiste
Selon Me Lapierre, le modèle notarial est traditionnellement généraliste, c’est-à-dire qu’il exerce en petites équipes et que ses dossiers touchent tous les aspects du droit notarial. Pionnier en matière d’innovation de la pratique notariale, LRV Notaires fonctionne plutôt, depuis les dernières décennies, avec des départements spécialisés en droit de la personne, en droit des affaires et en droit immobilier. Cela permet à chaque notaire de développer une expertise approfondie dans les domaines juridiques qu’il maîtrise et apprécie. Me Lapierre en donne d’ailleurs elle-même l’exemple. N’étant pas spécialisée en droit des affaires, elle peut s’en remettre à une collègue lorsqu’un dossier dépasse son niveau de compétence ou d’intérêt. De cette manière, le client ne garde qu’un seul point d’entrée. Une fois qu’il a recours au cabinet, celui-ci peut couvrir et répondre à l’ensemble de ses besoins en le référant à des collègues, par exemple lorsqu’il achète une maison et que son entreprise finance aussi un achat commercial. Le cabinet réunit par ailleurs plusieurs générations de notaires. Confronté à une situation qui lui est inconnue, un notaire peut consulter un collègue d’expérience, toujours dans l’esprit de la collaboration et de l’entraide de LRV Notaires.
Se reconnaître dans la profession de notaire
Sans prétendre qu’il est possible d’établir un profil type du notaire, certains traits ont néanmoins été mis de l’avant par Me Lapierre, notamment le goût d’un travail humain et des rencontres avec des clients. La gestion de la relation avec le client et la vulgarisation juridique demeurent au cœur du travail de cette profession. Ainsi, selon Me Lapierre, le notariat est tout indiqué pour une personne qui possède un « petit côté entrepreneur » et recherche l’application impartiale du droit.
Bien entendu, il est évident que les compétences mentionnées dans l’article se développent principalement par la pratique. De même, la relation avec le client ne s’apprend pas sur les bancs de l’école et peut être stressante au début. C’est en pratique, notamment lors du stage de quatre mois qui suit la maîtrise de droit notarial de l’Université, que le stagiaire est autorisé, par exemple, à lire les actes des clients et à travailler son discours et sa vulgarisation. Me Lapierre accompagne d’ailleurs sa stagiaire actuelle dans cet apprentissage.
Pour choisir son milieu, elle conseille de privilégier un endroit où l’on s’imagine travailler. Petite ou grande équipe, l’ambiance est un aspect essentiel à garder à l’esprit puisque l’on côtoie les mêmes collègues chaque jour. Un plus petit bureau peut convenir à celui qui préfère une petite équipe ou souhaite, par exemple, retourner dans sa région. Il ne faut toutefois pas croire qu’un cabinet spécialisé tel que LRV Notaires empêche l’étudiant en droit de toucher à tout. En effet, un stagiaire peut y passer une journée avec chaque notaire avant de choisir sa voie.
Une porte ouverte à la relève
Me Lapierre a fait son stage chez LRV Notaires et n’est jamais partie, n’ayant jamais eu le désir de changer. Depuis ses débuts en notariat, elle évoque particulièrement comme raisons une belle collaboration entre collègues et des activités de consolidation d’équipe. Selon elle, l’organisation du cabinet comporte un avantage pour les jeunes professionnels. En effet, le stagiaire n’est pas engagé pour simplement faire des copies. À l’inverse, il se voit plongé dès le début de son stage dans les dossiers tout en demeurant encadré plutôt que laissé à lui-même. Le volume de dossiers d’un grand cabinet comme LRV Notaires permet de voir beaucoup de cas très variés, ce qui réduit les surprises au début de la pratique.
Le cabinet prend très souvent des stagiaires en droit notarial, dont trois à la maîtrise cette année. Il offre parfois des emplois d’été et accueille également les « étudiants d’un jour ». Les candidatures spontanées sont encouragées, les besoins d’un cabinet pouvant évoluer rapidement, surtout lors de remplacements ou d’agrandissements d’équipe.
Enfin, l’étudiant qui hésite entre le Barreau et la maîtrise notariale ne devrait pas se laisser freiner par l’incertitude d’un cheminement moins connu. Me Lapierre a justement fait part de son expérience. N’ayant jamais rencontré de notaire ni envisagé cette profession comme carrière auparavant, elle s’est inscrite à la maîtrise en notariat sans attente particulière et a adoré l’expérience. Aujourd’hui bien établie dans sa carrière de notaire, elle note que les personnes qui hésitent entre le droit et le notariat sont souvent davantage dans un état d’esprit notarial.